Článek, který jsem napsal 20.11.2000.
Porovnání úvěru ze stavebního spoření s hypotečním úvěrem.
Pokusím se porovnat dva způsoby získání finančních prostředků na bydlení a to tak, jak musí uvažovat každý klient, který se rozhodne své bydlení zlepšit. Příklady budou z využití stavebního spoření s Všeobecnou stavební spořitelnou Komerční banky a hypotečního úvěru Komerční banky.
Nejprve drobné upřesnění pojmů :
Obecně se dá říci, že by klient měl mít k dispozici cca 30 % z předpokládané kupní ceny z vlastních zdrojů. Tuto část může mít v hotovosti nebo naspořenu na stavebním spoření. V určitém případě nemusí být tato podmínka splněna, ale vyžaduje další zajištění a vyšší příjmy na splácení.
Doba splácení hypotečního úvěru je
5-30 let, přidělený úvěr ze stavebního spoření má splatnost 8, 10 nebo 12 let podle zvolené varianty spoření. Překlenovací úvěr je poskytován do doby získání přiděleného úvěru (většinou na 0,5 až 3,5 roku). Podle této doby se stanovuje úroková sazba, která se v současné době pohybuje mezi 6,5 a 11 %. Čím delší doba, tím vyšší úrok. Po celou dobu splácení překlenovacího i přiděleného úvěru musí být žadatel i případní ručitelé v produktivním věku.Čím delší doba splácení, tím nižší vychází anuitní splátka, ale více se zaplatí na úrocích. U Rychlé půjčky se splácí stanovený úrok z celé cílové částky, u přiděleného úvěru ze stavebního spoření se platí splátka anuitní.
Úrok z hypotečního úvěru se v současné době pohybuje mezi
8 a 9 % p.a. Úroková sazba je pevná na dohodnutou dobu. Tato doba se stanovuje v úvěrové smlouvě na 1 rok nebo 5 let. Po uplynutí tohoto období se úroková sazba aktualizuje spolu s úvěrovými podmínkami. Úrok z Rychlé půjčky je pevný až do získání přiděleného úvěru, úrok z přiděleného úvěru (6%) je pevný až do úplného splacení.Riziko úvěru musí být u hypotečního úvěru zajištěno nemovitostí. U úvěru ze stavebního spoření lze riziko zajistit pomocí ručitelů. Ručitelé mohou být maximálně dva a společně pokryjí riziko max. 300 tisíc. Vyšší riziko se opět zajišťuje nemovitostí. Riziko úvěru zajištěného nemovitostí nesmí být vyšší než 70 % ceny obvyklé této nemovitosti stanovené bankou určeným odhadcem. Př
i splnění určitých podmínek je možno získat úvěr ze stavebního spoření bez zajištění, maximálně však 70 tisíc u přiděleného úvěru a 50 tisíc u Rychlé půjčky.Po dohodě s prodávajícím se dá ručit i kupovanou nemovitostí. To uvítají především mladí, kteří nemohou nebo nechtějí zastavovat nemovitosti rodičů nebo příbuzných.
U všech typů úvěrů se hodnotí bonita žadatelů. Po odečtení splátky a jiných pravidelných výdajů musí zbýt min. 1,5 násobek životního minima. U hypotečního úvěru se bonita hodnotí jinak, takže je potřeba počítat o něco více. Vlastní bonitu si můžete ověřit na adrese:
http://web.czu.cz/cgi-bin/bonitaHypoteční úvěr je vhodné splatit větší částkou pouze při aktualizaci úvěrových podmínek, jinak se účtuje srážka 25% z předčasně splacené jistiny. Rychlou půjčku je možno zkrátit dospořováním na spořící účet, přidělený úvěr lze splatit mimořádnými splátkami bez sankcí.
Odpočet úroků od základu daně je možný u všech uvedených typů úvěrů při splnění podmínek daných zákonem o dani z příjmu. Z tohoto pohledu není rozdíl žádný. Kolik byste ušetřili si můžete spočítat na adrese :
http://web.czu.cz/vejpuste/poradna/odpocet.phtmlStátní podpora hypotečního úvěru je v současné době stanovena jako úhrada části úroků hypotečního úvěru, podmínkou je využití úvěru na vznik nové bytové jednotky. Pro letošní rok je stanovena na 4 procentní body. Příští rok by podle stávajících pravidel měla být 2 nebo 3 procentní body, ale o tom se stále jedná. Státní podpora je ještě omezena výší hypotečního úvěru. Při vzniku rodinného domu se 2 byty je státní podpora poskytována do výše hypotečního úvěru 2 mil. Kč, s jedním bytem je limitem 1,5 mil. Kč. Při vzniku bytu v bytovém domě se limit určuje podle podlahové plochy a to 12 tis./m2 maximálně 800 tis.
Podpora na stavebním spoření je dána jako 25 % z ročně naspořené částky a úroků, maximálně z 18 tisíc na jednu osobu a rok. Přebytek nad 18 tisíc se převádí pro výpočet státní podpory na další rok. Základní úrok ze zůstatku na stavebním spoření je 3%. Veškeré výnosy ze stavebního spoření jsou osvobozeny od daně z příjmu. V případě čerpání překlenovacího úvěru je spořící smlouva stále ve fázi spoření a ze zůstatku dostává klient 3% úrok a nárokují se mu státní podpory, tím se snižuje budoucí výše přiděleného úvěru. V každém případě se finance na stavebním spoření, oproti financím vloženým přímo do koupě, nadále zhodnocují.
Komerční banka s Všeobecnou stavební spořitelnou Komerční banky připravili společný produkt “Překlenovací hypoteční úvěr”. Princip spočívá v tom, že klient dostane hypoteční úvěr na 1-7 let, ze kterého splácí pouze úroky, a současně spoří na stavební spoření. Po získání přiděleného úvěru se cílovou částkou splatí hypoteční úvěr a klient poté splácí jen úvěr ze stavebního spoření. Výhodou je možnost získání státních podpor k oběma produktům, nevýhodou je potřeba větších příjmů k doložení bonity.
Hypoteční úvěr i úvěr ze stavebního spoření je možno za příplatek získat i jako expresní, to znamená zkrácení doby vyřizování úvěru.
Všeobecná stavební spořitelna navíc nabízí několik zvýhodněných úvěrových produktů: 1. “Přátelský úvěr” je Rychlou půjčkou se standardní variantou, která umožňuje za zvýhodněných úrokových podmínek (9 - 9,7%) a se zůstatkem na účtu od 20 % cílové částky čerpat překlenovací úvěr ke spořící smlouvě se standardní variantou, takto je možné prodloužit splatnost až na 14 let. 2. “Privatizační program” je zvýhodněná Rychlá půjčka s úrokem 7,5 – 8,5 % a zůstatkem od 20 %. Je určen pro odkup bytu stávajícím nájemníkem.
3. “Pohotovostní úvěr” je určen pro klienty, kteří aktivně hledají bydlení a chtějí si úvěr vyřídit předem, což jim umožní pružněji reagovat na zajímavou nabídku.
4. “Snížení úrokových sazeb” o 0,5 % u překlenovacích úvěrů. Toto snížení platí jen do konce roku 2000. Zvýhodněni jsou pouze klienti, kteří měli k 30.9.2000 naspořeno alespoň 30% cílové částky. Snížení úroků platí ke všem úvěrovým produktům.
Hlavní výhodou hypotečního úvěru je možnost delší doby splatnosti a do konce letošního roku i výhodný poměr mezi úrokem a státní podporou hypotečních úvěrů při vzniku nové bytové jednotky.
Hlavní výhodou stavebního spoření jsou přesně dané podmínky pro spoření a také pro získání nároku na úvěr. Podmínky pro splácení úvěru jsou konstantní až do úplného splacení, což znamená pro klienta určitou jistotu. Při spoření si klient ověří svou schopnost dlouhodobě spořit a tím i schopnost splácet úvěr. Každý, kdo myslí dopředu na své byd
lení a založí si stavební spoření, získá možnost státní podpory až 4500 Kč za rok na jednu osobu a zároveň si tím připraví podmínky pro výhodnější úvěr v budoucnosti. Přidělený úvěr je ze všech pohledů výhodnější než překlenovací úvěr. Všeobecná stavební spořitelna navíc nabízí výhodný poměr naspořené částky a výše úvěru. Poměr 40:60 se může zdát na první pohled malou výhodou, ale ve skutečnosti znamená o 50 % větší úvěr než u stavebních spořitelen s poměrem 50:50. Například při naspoření 100 tisíc Kč máte možnost při poměru 50:50 získat úvěr 100 tis. Kč. Při poměru 40:60 může být úvěr 150 tis. Kč.V tomto roce bych při koupi nového bytu doporučil využít kombinaci obou produktů a tím i všech výhod, které stát nabízí. Příští rok pak bude záležet na schválené výši podpor hypotečních úvěrů. V ostatních případech je lepší spořit na stavební spoření a počkat na výhodný přidělený úvěr. Pro klienty, kteří nechtějí nebo nemohou čekat, je připravena Rychlá půjčka.
Tento článek nemůže obsahovat všechny možné varianty a kombinace a není to ani jeho cílem. Nejvhodnější varianta se dá nalézt až na základě individuálních možností a potřeb klienta. Více informací naleznete na stránkách :
http://web.czu.cz/vejpuste/stavebni.htm http://www.vsskb.cz/ nebo na poradenských místech Všeobecné stavební spořitelny Komerční banky.
Přeji hodně úspěchů a krásné bydlení
Libor Vejpustek – odborný poradce Všeobecné stavební spořitelny Komerč
ní banky. Jste návštěvníkem číslo